政府工作报告疯狂暗示，广州“黄金三角”要进化了

如果要给广州楼市定一个坐标，2022年之前，无疑是珠江新城。

2022年以后，锚点也许不止一个。

天河智慧城，仿佛住在楼市热搜，在售盘价格已站稳7字头。

金融城，暂无全新住宅，但有商办公寓，价格10万+也不缺全款客。

琶洲也“傲娇”，去年就有一个全新盘9万+开盘，基本全款，今年越秀琶洲南TOD，吹风12~15万/㎡。

再往南，广州大学城优质二手普遍7万+，叫板广钢、南洲、智慧城等热门板块一手。

价格高还未必买得到（广州房产@ricco摄）

这些板块为何集体爆发？因为它们踩准了同一个风口——科创。

今年两会政府工作报告中，“科技”、“创新”共出现66次，比2021年多了45次，疯狂暗示着当下是“科技为贵”的时代。

粤港澳大湾区专门规划广深港澳科创走廊，蓄力中国创新中心，广州十四五规划亦首提科技创新轴。

而智慧城、金融城、琶洲、大学城-国际创新城，都是科创轴核心，时代级机遇自然叫人趋之若鹜。

琶洲以南，打开一扇机遇之窗

不过，对普通人来说，知道机会在哪里也无力，智慧城7万+、琶洲与金融城起码10万+，轻易碰不得。

广州是否还有可以触摸，可以把握的潜力股？沿着科技创新轴，琶洲以南，有一处地方正在发光。

去年，这里成功出让了番禺第二贵的宅地，21家房企PK到摇号，楼面地价干到33599元/㎡，只比第一少了61元/㎡。

全新盘越秀·星汇文玺首开，去货达到惊人的100%，成功让市场焦点落到大学城-国际创新城（以下简称国际创新城）身上。

广州国际创新城航拍

板块还是广州科创轴上一片难得的洼地，下一站天后的信号相当明显。

紧邻四大中心，利好溢出第一站

科创轴藏龙卧虎，为何接棒者是国际创新城？

谈论一个板块的价值时，请记住两句话：

一是，价差不是唯一评判标准，没有潜力就是坑。

所以，国际创新城规划定位有多高，产业要怎么走，才是关键。

广州国际创新城潜力多高？（广州房产@ricco摄）

二是，抛开距离与交通谈规划与潜力，就是扯淡。

因为除流水线工厂外，金融、商贸、科技等产业落地，都要衡量经济效率与市场协作，不可能偏离城心太远。

大型商场等优质服务业又天然紧随产业核心。

这也是为什么，很多新城洼地最终成了“睡城”，物业价值也难有大突破。

城市不会偏离城心发展（广州房产@企鹅摄）

以此标准，国际创新城能行吗？摊开地图，你会豁然开朗。

这里跨过一条江便是大学城一期小谷围岛，被认为是大学城2.0进阶。

并且，政府大笔一挥，把生物岛、大学城与其南岸的科技合作创新组团、商贸服务组团，共同规划成约73平方公里国际创新城。

高教+科创，美国硅谷同款配方，注定发展上限极高。

广州国际创新城规划

另一方面，国际创新城在珠江新城15公里都市圈内，在琶洲与金融城10公里范围内。

显然，中央总部区、金融区、电商区、科研区，通通与之保持着密切关系。

有此优势，且有大片开发空间的板块，无论是在广州科技创新轴上，还是广州主城区内，都难寻二家。

国际创新城紧邻广州四大中心

如此近距离意味着什么？

广州最有价值的四个中心，都能为国际创新城输血，紧密分工，价值传承成了必然。

为此，政府正疯狂修路建桥，把科研、转化、融资、展贸与总部经济，打成一片。

以前的黄金三角区，开始朝科创版进化。

大学城与创新城南岸，金光东过江隧道预计今年内开通（来源：广州日报），一边人才孵化，一边产业转化，Paper（论文）快速变Money（钱）。

琶洲与创新城的连接同样紧密，地铁4号线，4站直达，新化快速、南沙港快速也已开通。

等琶洲东隧道、车陂隧道等快速路达成，与金融城、珠江新城将更亲密无间。

高校+科创，超越CBD的想象

现在你明白，国际创新城开发时间虽短，但期待值却向广州四大中心看齐。

这是由产业链分工与流向所决定的。

因而，从顶层规划看，给国际创新城的都是王牌。

从广深港科技走廊，到广州科技创新轴，再到番禺科技走廊，处处皆视其为核心。

今年2月发布的《广州创新十四五规划》，更赋予创新城“建设国家大学科技产业园区”的崭新定位。

这个定位，整个湾区，仅此一个。广州的创新城？NO！未来请叫它湾区的创新城，国家的创新城。

国际创新城，多轴交汇

这个重任托付到国际创新城手中，无比合适。

与其他科技园不同，论教育、科研资源，除香港外，整个湾区数它最雄厚与集中。

12所知名高校云集，有6所是国家“双一流”；囊括7个国家重点实验室、77个省部级重点实验室，以及超算中心“天河二号”。

别忘了，中国大学生在校数量，广州是第一，其人才毫无疑问集中在大学城-国际创新城。

更重要的是，国际创新城规划高瞻远瞩，自带产业内驱力。

一方面，借鉴耶鲁大学、哥伦比亚大学，打造开放校区，碰撞智慧火花。

另一方面，吸收斯坦福大学与硅谷产学研一体化经验，让城市居住、产业、商贸、休闲等功能与高校相融。

目的是鼓励优秀毕业生在学校附近创业，一批科技公司已率先进驻充当头羊。

一旦国际创新城成熟，孵化独角兽企业，其资产的价值，就有突飞猛进的可能。 

美国就是个例子，平均房价TOP6被加州的旧金山、圣何塞、奥克兰、洛杉矶瓜分掉4席，全球金融中心纽约只能包尾！

原因很简单，这些城市是著名的硅谷、斯坦福大学，以及众多科技巨头的所在地。

城市富可敌国，高收入精英遍地，居住要求高、购买与承租力极强。

而科技板块超越金融、CBD板块的故事，英国剑桥郡、北京中关村等科技中心也在上演……

三盘连珠，越秀地产再造宜居大城

那么相同的剧本，广州会不会上演呢？

看完国际创新城自带的三大优势，也许会增强你心中的肯定。

第一个肉眼可见的是环境。

从航拍图看，校区、住宅与配套简直像从树林里长出来一样，未来之城满满活力。

大学城-国际创新城实景（广州房产@ricco摄）

其二是明年开通的南大干线。

其宛如一根纽带，把散装番禺衔接在一起，又把佛山、东莞两个万亿GDP之城，牢牢拥抱在身边。

国际创新城智库担当、创新输出，湾区各城技术转化、成果输出、制造分销，吃透了加州科创起家的精髓。

南大干线，湾区东西大动脉

最后，也是极其重要的一点，39年销冠国企，大学城的造城者——越秀地产，来到创新城南岸，再度承担“开荒牛”的重任。

在板块还在初级开发阶段，其便一口气开发三个项目。

星汇文玺去年已开卖，越秀地产还帮政府配建华南理工大学国际校区，公建先行，令人眼前一亮。

另有两个全新盘——暨大北项目（案名待定）、创新城项目（案名待定），也将在本月起陆续传出新消息。

国际创新城三盘布局

挑剔的买家也为其折服，就在去年，番禺每卖出4套房，就有1套来自越秀地产，强悍的统治力！（来源：克而瑞）

这一次国际创新城双盘齐发，更是惊艳，据闻产品有多个维度突破，以至于不能提前走漏风声。

房产君仅能探听一二。

01.两条中心绿轴，串起珠江与人文

先说越秀暨大北项目，适合渴望精致生活的年轻人上车。

其靠近珠江，对岸就是大学城，江景意蕴深邃。

在居住上，又全面照顾你的需求，不仅紧邻地铁，配备幼儿园、公园，还有丰富商业配套，繁华与宁静兼得。

为了让业主最大限度感受珠江的活力，激发思想的碰撞，一个大胆的想法在项目出现——十字街区人文聚场。

越秀暨大北项目效果图

有开有合，是设计的精髓所在。

暨大北项目4个地块共同被一纵一横两条绿轴串联，上面点缀了6个口袋公园，出门散步，处处花香。

绿轴更与滨江带打通，沿着步行，向北、向西，有创新城与万博滨江公园，更有一片曼妙的江。

绿轴相交之处，则是惊艳的人文聚场，开放式的设计，营造了一个没有围墙的弹性互动场所。

在这里，可以闲聊、购物、健身、奔跑……很繁华，很欧美范。

越秀暨大北项目设计过程效果图

每一户的隐私又能得到充分尊重，有点像番禺销冠红盘越秀·和樾府的中央公园。

还别说，两盘的园林设计团队都是SWA，著名迪拜塔公园的主笔，期待暨大北项目的呈现。

02.大咖X大咖，滨江公园社区？

越秀创新城项目则是专为科技新贵打造的滨江公园品质住宅。

项目占地约25.9万㎡，是越秀暨大北项目2倍有余，容积率反而更低，为2.7。

更特别的是，项目直接就在公园里建房子！

规划的中轴公园，将与滨江公园融为一体，听说两者要通过国际竞赛来打造，将对标上海浦东滨江公园，嗅到了地标新中心的味道。

目前曝光的设计天团，同样吊足胃口。

建筑由豪宅顶流设计院GAD建筑设计事务所执笔，与天河10万+的臻颐府一样。

融创TOP系壹号园项目，杭州豪宅颜值担当仁恒·滨江园，杭州首个10万+月销冠江南里……都出自其手。

稳定的高品质发挥，让GAD斩获亚洲建筑师协会金奖，更拿下美国AMP全球唯一的年度建筑事务所大奖。

仁恒·滨江园效果图

从上图可以看到，GAD擅长用大量工业材料、灰色调与玻璃幕墙，营造纯粹与简洁的观感，夜晚闪闪发光，俨然城市标记。

忍不住对越秀创新城项目的遐想。

园林同样大咖执笔，A&N 尚源景观曾荣获2021意大利设计大奖，以及DNA巴黎设计大奖全球唯一“最佳设计大奖”。

住宅代表作，重庆森林公园依水而伴，铺满大面积水杉林，颇有王维山居秋暝的感觉。

重庆森林公园实景图

知道设计团队后，房产君真的有重金求创新城设计稿、效果图的想法，这太吊胃口了。

03.与老师为邻，铺平学霸道路

大家关心的配套，房产君也扒到了，教育方面无话可说。

星汇文玺连同“姐妹花”暨大北项目、创新城项目，将总共配建2所幼儿园、1所九年一贯制中小学，隔壁华工国际校区也有1所公立小学与幼儿园。

加上周边优质初中、高中、大学齐备，若孩子顺利考上，相当于家门口考就铺平了22岁前的学霸道路。

三盘紧邻华工、暨大，此前星汇文玺10个业主里就有4个是老师，这是过亿的豪宅都买不来的高知圈层。

此外，三盘连片，新增数万平商业，无论是日常饮食起居，还是周末休闲购物，楼下烟火气十足。

一片值得期待的洼地，两个翘首渴盼的项目，如果你还想更深入了解国际创新城，获取更多越秀地产项目的一手信息，不妨扫描下方二维码，进群讨论。

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